Bausparen

Für Bau-Einsteiger ...

Der Abschluss eines Bausparvertrags ist nicht nur für viele der Einstieg in den Weg zum künftigen Hausbesitz. Der Einstieg in einen Bausparvertrag ist gerade jetzt sogar empfehlenswert.

Das liegt an der momentanen, ausgeprägten Niedrigzinsphase. Das Argument vieler Bausparkritiker, dass das Bausparguthaben zu gering verzinst wird, hat angesichts kaum noch vorhandener Sparbuchzinsen kein Gewicht mehr. Es ist letztendlich egal, wo bei diesen beiden Alternativen das Geld liegt.

... und Vorausdenker

Gerade in einer Niedrigzinsphase ist der Abschluss eines Bausparvertrags neben Bauwilligen für verschiedene andere Personenkreise überlegenswert, gewissermaßen als Vorsorgemaßnahme:

  • Frisch gebackene Hausbesitzer bilden damit Rücklagen für die ersten Renovierungsarbeiten.
  • Junge Familien, die den Dachgeschossausbau erst in Angriff nehmen wollen, wenn Nachwuchs da ist, bauen sich nebenbei die notwendige finanzielle Grundlage auf.
  • Hausbesitzer, die umbauen wollen und keine riesigen Darlehenssummen benötigen, werden von Bausparkassen oft besser bedient als von Bankinstituten, für die kleine Umbaukredite unattraktiv sind, weil sie sich nicht rechnen.
  • Und abschließend gibt es Menschen, die gar nicht bauen wollen. Sie haben das Bausparen als Renditebringer entdeckt und wählen deshalb Tarifvarianten, die mit einer hohen Guthabenverzinsung von an die vier Prozent, dafür aber mit einer - für Bausparverträge ungewöhnlich hohen Darlehensverzinsung von weit über sechs Prozent ausgestattet sind. Kein Problem, wenn nach der Zuteilung sowieso nur das angesparte Geld entnommen und auf den Darlehensanspruch verzichtet wird.

Wer darüber hinaus Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmersparzulage erhält, vielleicht sogar vermögenswirksame Leistungen vom Arbeitgeber, steigert die Rendite nochmals um ein paar Punkte.

Prinzip des Bausparens

Wie funktioniert ein Bausparvertrag?

Der klassische Bausparvertrag dient der späteren Finanzierung des Eigenheims. Dabei eignet sich Bausparen als Sparvertrag und Renditeknüller auch für diejenigen, die ihr Geld sicher und rentabel anlegen wollen - und nicht mal im Traum ans Eigenheim denken.

Die Idee des Bausparens besteht darin, über die Gemeinschaft der Bausparer ausreichend Eigenkapital zur Baufinanzierung zu bilden. Gleichzeitig soll der Bausparer einen Anspruch auf ein zinsgünstiges und zinsstabiles Darlehen erwerben.

Alle Bausparer zahlen ihre Sparleistungen in einen Topf, aus dem dann das angesparte Eigenkapital bzw. das Bauspardarlehen entnommen wird. Hat der Bausparer mit seinen Sparleistungen mindestens 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme (je nach Bausparkasse) über eine bestimmte Zeitspanne angespart, besitzt er Anspruch auf ein Darlehen.

Bauspardarlehen

Wenn das Mindestsparguthaben - also 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme - eingezahlt ist und das Guthaben, das übrigens auch mit Guthabenszinsen belohnt wird, über eine ausreichende Zeitspanne besteht, haben Sie ein Anrecht auf das Bauspardarlehen erworben.

Das Darlehen wird meist in Höhe der Differenz zwischen Bausparsumme und Bausparguthaben ausgezahlt. Sie können jetzt über die gesamte Bausparsumme verfügen und Ihre Wünsche in Verbindung mit einer Immobilie verwirklichen.

Garantierter Darlehenszinssatz

Gerade in der derzeitigen Niedrigzinsphase ist ein Bauspardarlehen über die gesamte Laufzeit konkurrenzlos zinsgünstig. Sie sichern sich einen garantierten Darlehenszinssatz unabhängig von den Schwankungen am Kapitalmarkt.

Staatliche Förderung

Der Staat fördert mit der Wohnungsbauprämie und der Arbeitnehmer-Sparzulage die Schaffung von Wohneigentum.

Bausparverträge sind vielseitig nutzbar

Ein Bausparvertrag kann, außer für den Erwerb von Wohneigentum, z. B. auch genutzt werden:

  • für Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen
  • zur Ablöse von Hypotheken
  • zur Finanzierung von Bauland und Erschließungskosten
  • um Gebühren und Steuern im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb zu zahlen
  • zur Auszahlung von Miterben eines Hauses
  • zum Einkauf in eine Altenheimwohnung etc.


Forward-Darlehen

Mit Forward-Darlehen niedrige Zinsen sichern

Sollten Sie aus dem bestehenden Darlehensvertrag für Ihre Immobilie aussteigen wollen, um ihn gegen einen Kredit mit den heute günstigen Zinsen zu tauschen, dann machen Sie wegen der fälligen Vorfälligkeitsentschädigung zumeist einen schlechten Schnitt - vorausgesetzt, die Bank spielt überhaupt mit.
Auch derjenige, der nach Ende der Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung unter Dach und Fach bringen muss, sollte sich rechtzeitig nach günstigen Konditionen umsehen.

Wenn Sie fest damit rechnen, dass die Zinsen mittelfristig steigen, dann können Sie sich trotzdem schon heute günstige Konditionen für die Zukunft sichern. Um einem zu erwartenden Wiederanstieg der Zinsen in den kommenden Jahren vorzubeugen, besteht die Möglichkeit, ein so genanntes Forward-Darlehen (auch Vorrats-Darlehen genannt) abzuschließen.
Im Rahmen des Forward-Darlehens werden schon jetzt die Zinssätze für die zukünftige Anschlussfinanzierung festgelegt, die verhindern, dass Immobilien-Eigentümer in den Folgejahren deutlich mehr Zinsen zahlen, als eigentlich notwendig wäre.

Interessant für Haushalte, deren Finanzspielraum ausgeschöpft ist

Der Termin kann je nach Anbieter bis zu fünf Jahre in der Zukunft liegen. Allerdings werden nicht die Konditionen angeboten, welche für Darlehen gelten, die jetzt aufgenommen oder verlängert werden. Für die Reservierung der Zinssätze wird vielmehr ein Aufschlag verlangt, der pro Monat Aufschubzeit je nach Anbieter 0,02 bis 0,03 Prozentpunkte beträgt.

Der Abschluss eines solchen Darlehens bedeutet für die Darlehensnehmer auf jeden Fall Sicherheit, da die Konditionen für die künftige Anschlussfinanzierung bereits jetzt festgelegt werden, drohen zukünftig bei einem starken Zinsanstieg keine bösen Überraschungen. Ein Forward-Darlehen ist deshalb vor allem für Kreditnehmer interessant, deren finanzielle Spielräume ausgeschöpft sind und für die zusätzliche Belastungen das Aus vom Traum eines Eigenheims bedeuten könnten.

Achtung: Risiken und Nebenwirkungen

Ob sich der Abschluss eines Forward-Darlehens lohnt, lässt sich (ebenso wie bei einer Umschuldung gegen Vorfälligkeitsentschädigung) nicht mit Sicherheit voraussagen, denn der Erfolg eines solchen Vertrages hängt mit der zukünftigen Entwicklung der Hypothekenzinsen zusammen.

Das Forward-Darlehen ist nach seiner Natur in jedem Fall immer eine Zinsspekulation. Und diese kann auch fehlschlagen.

Möchten Sie ein Forward-Darlehen abschließen, so müssen Sie sich im Klaren darüber sein, dass ein verbindlicher Vertrag abgeschlossen wird und es sich nicht um ein Optionsgeschäft handelt. Wenn sich beim Auslaufen der Zinsbindung herausstellt, dass am Markt günstigere Zinsen geboten werden als bei dem vereinbarten Forward-Darlehen, so kann nicht einfach auf dieses verzichtet werden. Bei einer Nichtabnahme würde dann vielmehr eine mehr oder minder saftige Nichtabnahmeentschädigung verlangt.

Zu beachten ist deshalb auch, dass der Forward-Darlehensnehmer doppelt bestraft wird, wenn die Immobilie zwischenzeitlich verkauft werden muss. Denn dann muss er eine Vorfälligkeitsentschädigung für das alte Darlehen und eine Nichtabnahmeentschädigung für das neue Darlehen zahlen.



Immobilienerwerb

So werden Sie Ihr eigener (Bau-)Herr

Um den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen, braucht man in Deutschland für das eigene Haus oder die eigene Wohnung durchschnittlich rund 190.000 Euro.

Bausparer leisten sich im Vergleich zu anderen Erwerbern größere und teurere Objekte und können sich häufiger den Traum vom Einfamilienhaus erfüllen. Bei Preisen um 750 bis 1000 Euro für den Quadratmeter Wohnfläche, die heute durchaus wieder bei Neubauten üblich sind, rückt für viele das Eigenheim in greifbare Nähe - denn die Monatsbelastung ist oft nicht höher als die bisherige Miete.

Für den Bauherrn gilt es einige Dinge zu beachten: Der Standort des Hausneubaus oder des Althauses wird stärker denn je von den Bedingungen des Arbeitsmarktes beeinflusst. Im Gegensatz zu früher muss der Erwerber eines Wohngebäudes heute mit dem Wechsel seines Arbeitsplatzes rechnen. Daraus lässt sich ableiten: Immobilienerwerb nicht mehr "auf alle Zeiten", sondern befristet.
Mit Hilfe regenerativer Energien lassen sich Folgekosten senken und die staatliche Förderung, neben der des Bausparens, in die Finanzierung einbeziehen. Außerdem: Der Wiederverkaufswert eines Hauses mit Keller ist deutlich höher als der eines Objektes ohne Untergeschoss.

Die Planungsphase sollte mit der sorgfältigen Wahl des Baugrundstückes beginnen, dessen Wert nicht zuletzt von der Lage abhängt. Gute Qualität bei Materialien und Bauausführung hat zwar ihren Preis, reduziert aber die teure Mängelbehebung und hilft, nervenzehrende Auseinandersetzungen um Schadensersatzansprüche zu vermeiden.

Während der Bauphase ist es von entscheidender Bedeutung, mit einem neutralen Experten Baubeschreibung sowie Kauf- oder Werkvertrag zu prüfen und sich so von der Seriosität der Angebote zu überzeugen.

Im Folgenden erhalten Sie weitere nützliche Informationen für Ihren optimalen Weg zu einem neuen Immobilienbesitzer:

In fünf Schritten zum eigenen Heim

  • Grundstück:
    Der Hausbau beginnt bereits beim Kauf eines Grundstücks. Hier sind im Vorfeld wichtige Fragen zu solchen Themen zu klären, wie Preisniveau, Bauvorschriften, Hausabstände und Infrastruktur - um nur einige wenige zu nennen.
  • Finanzierung:
    Wichtig ist eine exakte Finanzierungsplanung. Dazu gehören unter anderem alle Kosten rund um den Erwerb des Grundstücks, die monatliche Belastung, der Komplettpreis für das Haus mit Festpreisgarantie, die Architektenkosten und alle sonstigen Fragen der Finanzierung.
  • Planung:
    Bei der Planung geht es darum, Ihre Wünsche und Möglichkeiten bis ins kleinste Ausstattungsdetail abzustimmen. Hier werden die wichtigsten Weichen gestellt, sodass die Kosten stimmen. Und dass Sie das Haus bekommen, an dem Sie lange Freude haben werden - denn schließlich baut man nicht alle Tage ein Haus.
  • Ausstattungsberatung:
    Anregungen zur Innengestaltung bekommen Sie in Musterhäusern (Fenster, Türen, Fliesen, Bodenbeläge, Sanitär usw.). Doch wer selber kreativ sein will, der sollte bei der Vielzahl der Ausstattungsvarianten stets die Kosten im Auge behalten.
  • Fertigung und Hausbau:
    Jetzt wird es ernst. Ab diesem Zeitpunkt sollten Sie jeden Bauabschnitt prüfen, kontrollieren und mit den Kostenvoranschlägen vergleichen. An dieser Stelle verweisen wir auf unsere Themen Baukosten minimieren und Baubetreuung


Tilgungsaussetzung

Baufinanzierung mit der Lebensversicherung

Vor Beginn eines jeden Bauvorhabens oder dem Erwerb einer Immobilie sieht sich der Bauherr oder Kaufinteressent einer Vielzahl von Finanzierungsmodellen und -angeboten gegenüber. Wenn in Zeiten niedriger Zinsen auch für Sie der Gedanke an ein eigenes Zuhause näher rückt, dann sollten Sie auf eine solide Finanzierung achten. Denn für den Traum von den eigenen vier Wänden sind vorrangig drei Fragen von entscheidender Bedeutung:

  • Reicht die Eigenleistung, um das gewünschte Objekt beleihen zu können?
  • Sind die monatlichen finanziellen Belastungen auf Dauer vertretbar?
  • Welche Finanzierungsmöglichkeit ist geeignet? (Neben dem vorhandenen Eigenkapital hängt dies auch vom verfügbaren Nettoeinkommen ab.) Und wie hoch ist dann noch die Gesamtbelastung?

Tilgungsaussetzungsmodelle

Um eine Immobilie zu erwerben, kann neben dem traditionellen Tilgungsdarlehen auch eine Finanzierung über die Lebensversicherung vorgenommen werden.

Hierzu wird ein tilgungsfreies Darlehen bei einer Bank oder Versicherungsgesellschaft aufgenommen. Gleichzeitig schließt der Kunde dazu eine Kapitallebensversicherung ab, deren Versicherungssumme ca. 60 % der Darlehenssumme beträgt. Dabei richtet sich die Laufzeit der Lebensversicherung nach der Laufzeit der Finanzierung.

Während der Laufzeit bezahlen Sie die Kreditzinsen und tilgen den Rest mit der Ablaufleistung der Lebensversicherung.

Gewerblich genutzte Immobilien

Gerade für Besitzer gewerblich genutzter Immobilien rechnet sich dieses Modell, weil die Schuldzinsen als Werbungskosten beim Finanzamt geltend gemacht werden können. Gleichzeitig sind die Erträge aus der Lebensversicherung unter Beachtung der Einkommensteuergesetze steuerfrei.

Steuerliche Fallstricke beachten!

Bei Darlehen zur Finanzierung von (teilweise) vermieteten oder gewerblich genutzten Objekten ist Folgendes zu beachten:

  • Die Darlehenssumme darf die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Objekts nicht übersteigen. Allerdings können einmalige Finanzierungskosten wie Disagio weiterhin steuerunschädlich mit einbezogen werden.
  • Mit dem Darlehen dürfen unmittelbar und ausschließlich nur die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten beglichen werden.
  • Die abgetretenen Ansprüche aus der Lebensversicherung müssen den zu finanzierenden Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten entsprechen.

Darüber hinaus dient diese Lebensversicherung gleichzeitig als Hinterbliebenenschutz. Sie bietet im Todesfall des Versicherungsnehmers bzw. der versicherten Person die volle Leistung der Lebensversicherung und stellt die Immobilie schuldenfrei.




Kontakt

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